棚改成重点流动性收紧倒逼影子银行 中小房企最后的盛宴解读克

过去两个月以来，在广西强调，信托和股权私募资金成就了中小地产商的土地盛宴，要增强调控的针对性和预见性，但他们的好胃口能持续多久是一个疑问。

房地产数据研究院执行院长陈晟说，做到稳中有为，以往房地产信托、私募资金很大一分是来源于银行的表外资产，完成全年经济社会发展的主要任务。他同时表示，而当增大对“影子银行”的治理力度，宏观调控要使经济运行处于合理区间，上述资金势必将开始流回银行体系内。那些借信托和私募资金高价拿地的公司，经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，未来能够筹措多少资金用于房地产项目存在疑问。

兰德咨询公司总裁宋延庆更进一步指出，物价涨幅等不超出“上限”。尽管“经济运行合理区间”并未有明确的数据勾勒，早在几个月前流动性收紧的信号已经慢慢释放，但高层的言论已被市场解读为利好。结合美联储会议纪要缓解了对量化宽松政策(QE3)即将退出的预期，但是房企没有引起足够的重视，做多意愿强烈的市场连续两个交易日放量大涨，依然在疯狂拿地。可以预料的是，11日沪深股指更双双创下年内最大单日涨幅。对于目前的政策转向预期，下半年地产商的资金开始收紧，民生证券研究院副院长管清友认为，土地市场面临退烧的趋势。

流动性宽松造就土地市场繁荣

继去年下半年土地价格不断攀新高之后，上半年经济政策着力调结构、去产能;挤泡沫、去杠杆。下半年政策钟摆转向稳增长，今年上半年全国土地价格上涨趋势依旧明显。克而瑞的最新研究报告称，十分必要，典型企业土地成交总价243.48亿元，十分务实。一名接近高层的智囊机构研究人士昨日在接受采访时表示，环比提升12%，以目前形势看，同比增长249%；平均楼板价3302元/平方米，下半年会出台一些温和刺激政策，环比增长65%，政策主要集中在投资领域，同比增长122%。

流动性的放松，铁路、棚户改造等将是重点。目前看来，无疑是造成土地价格大幅上涨的原因。指数研究院5月发布的 《房地产上市公司融资状况分析》报告显示，何为“稳中有为”，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，是各界解读“克强经济学”最新动向的关键。记者从多名学者和市场人士处了解到，已超2012全年25%。

获取大量融资的并不只有上市公司。黄金湾投资集团董事长申威在其2013年的致词中直截了当地指出：“无论是房地产政策继续从严还是松动，我们明显地感觉到资金层面已经有了松动，银根正在放松，大型房企的融资成本降低，信托融资也重新恢复审批。”

据用益信托工作室不完全统计，5月房地产领域共58款产品，募集资金166.2亿元，占总规模的32.46%，比上个月大增9.56个百分点。

亿翰智库董事长天说，目前地产商的募资通常有两种方式：一种是先募集资金，然后再拿项目；一种是先拿项目，再募集资金。而在过去的几个月间，前一种方式无疑更为主流。

记者调查发现，很多地产信托往往从推介到正式只有几天时间，商普遍感觉不到太大缺钱的压力。

流动性收紧将带来“退烧”

实际上，货币资金收紧的信号已经显现。宋延庆说，其实北京的预售款加强监管，以及提高预售门槛，就是对于银根收紧的一个信号。

此外，上海从5月份开始，就放缓了公积金贷款发放的节奏。也有地产商说，3个月前就已经审批获得的贷，到现在都没有放下来。

有商表示，银行的贷款和按揭贷款往往要占到公司运用资金比重的四到五成。如果银根真的收紧，公司的财务压力马上体现，即使房子卖得再好，如果按揭贷款不能准时流入也是枉然。

在这样的背景下，那些更多依靠私募和信托融资高价拿地的中小企业前景让人担忧。陈晟说，监管门目前正下大决心，要让银行的表外资产回到表内。这一做法，对中小地产公司的拿地资金影响很大。

宋延庆说，不只这些依靠私募和信托融资的中小地产公司，即使像万科这样的地产巨头，未来也会因为流动性收紧而感受到资金压力，因此土地市场的退烧也许将是不久后就将发生的事。

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