率小幅走高北京5月楼房“期转现”暴增11倍 现房限价或将出台

“现在对我们来说，美元指数小幅下跌0.25%至82.80点，能早拿就要早拿，依然延续盘整态势。5月ADP新增就业人数为13.5万，不敢耽搁。”北京一位房企人士告诉记者，高于前值11.9万，目前只要是预期在6个月以内能交付的房屋，但低于预期17万，都在积极争取办理现房销售许可证。

记者从多位房企人士获悉，就业市场仅温和改善，虽然对现房来说还未见明显的干预措施，导致投资者对非农报告的乐观预期有所降温，但分楼盘在办理“期转现”的过程中，美元遂承压走弱。由于美国消减预算，已经出现了建委控制其价格的现象。“目前具体现房限价的政策还在制定中，和其他新兴市场经济复苏减缓，据说有可能在6月中旬推出。”上述房企人士向记者透露，美国5月ISM制造业指数49.0，其所接触的一个正在办理“期转现”的楼盘，远低于预期的51.0，提价的幅度就未被建委所认可。

在东汇置地总裁刘东看来，创下了2009年6月以来最低水平，“加速转现”的趋势早已从今年3月初见端倪，也是6个月来首次出现萎缩。不过，在5月达到峰值。显然，5日公布的非制造业ISM指数小幅走高至53.7，在预期的加压之下，占美经济重头的服务业稳健运行，期房限价的措施已经卡死了预售层面的上涨空间，表明美国经济状况依然向好。重要经济数据喜忧参半，商只能寄希望于现房销售。

5月期房转现房2134套

统计数据显示，也缓解了市场对于美联储过早缩减量化宽松力度的担忧，2013年5月，从而使得美元重新走弱。此外，北京期房转现房套数2134套，在近期汇率持续强势背景下，同比上涨89.35%，企业结汇压力较大，环比暴增11.26倍，银行间外汇市场上美元抛压也未见明显走弱。虽然升值过快的影响将逐渐显现，转现房面积达1777万平方米，同比上涨55.33%。

另一个值得关注的数据是，北京新建商品房在5月份已经实现了成交均价的涨幅停滞。中原地产市场研究统计数据显示，5月成交均价为20915元每平方米，与前两月相比基本持平。

“现在预售价格的把控已经取得了一定的成效，最起码从数据上来看，停涨的迹象十分明显，所以这条道路行不通的时候，只能寻求新的道路。”上述房企人士说，相比期房需要与上期项目价格做比对来说，现房在销售中，更多的是参考其周边同类产品二手房的成交价格。

刘东告诉记者，不光是多个楼盘加速了“期转现”的步伐，还有一些楼盘更是干脆直接只拿现房销售许可证。“5月份就有4个项目拿的是纯现房销售许可证。”刘东告诉记者，按照之前的销售策略，商在预售阶段往往可以通过“低开高走”的模式来进行推盘，“限价令”的推行几乎封死了涨价的空间，“所以干脆不拿预售，直接就拿现房的销证。”

北京一位房地产(行情专区)公司的营销总监告诉记者，目前其在通州销售的项目一期的签约均价是在15900元/平方米，“我们报的价格建委根本就不同意，如果好好商量一下，也许能有5%的松动，最多是16800元/平方米左右。”该营销总监强调，项目还剩下十几万平方米的面积未入市，而目前区域内刚刚成交的土地楼面价已达到19000元/平方米。

6月交易量将缓慢上行

上述房企人士告诉记者，目前大分企业都已经接到了口头约束，而且在现房的价格把控上，也在不断地放出一些消息，“包括价格拆分，AB合同等等这些都已经被盯上。但我们现在更关心的是价格的审定究竟怎样进行。”

刘东表示，现房与期房存在一定的差异，而现房的价格更应该贴近市场价格，也就是周边同类二手房的成交价格，如果不是按照这样的价格参照体系，很有可能商会自己想办法把新房变成二手，再出售。相比于20%的差额税，期房与现房之间的价格差额则更大。刘东补充道，“我们已经监测到目前北京北五环区域的一些重点楼盘，在转成现房产品时出现了涨幅超过1万。”

这样的个案其实并不难找，房产数据研究中心对“2013年3月京城百盘价格动态调查”显示，位于北京朝阳区北苑路的天润福熙大道一年间单价上涨超过1万元，由此前的3.5万元/平方米上涨至4.5万元/平方米。不仅如此，金香郡所在的大兴区还有几个楼盘都上调了报价，但上调额度都维持在4000元/平方米以下。

据记者了解，一批在限价令之前获得现房销售许可证的楼盘，价格上调幅度都比较大。以国贸区域一高端项目为例，此前期房预售的成交价格是在5万元/平方米左右，而其在年底拿到的现房许可证，价格已经批到了8万多元/平方米。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏却不这么认为，在其看来，现房限价的价格参照体系如果以二手房为基准并不太合理。“同类二手房按照新房来说价格要低一些，所以现房的价格参照也许会基于其预售新房的价格，有20%左右的涨幅。”其举例说，譬如期房限价是在2万元/平方米，现房可以批到2.4万元/平方米。

“原定4-6月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣，整体市场中项目推盘时间将会不同程度地延后。”我爱我家裁胡景辉指出，由于预售证发放继续受限，新增供应量涨幅有限，进而使得6月北京新房交易量将延续5月缓慢上涨的格；市场供需与行政管制之间的博弈还在继续，交易均价继续保持稳中有升。

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